• OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ po bankovní účely: Raiffeisen BANK, Česká spořitelna

     

  • TRŽNÍ ODHADY NEMOVITOSTÍ pro vypořádání majetku při dědickém řízení a pro realitní účely

  • ZNALECKÉ POSUDKY pro převody nemovitostí - koupě, prodej, darování dle zákona č.357/1992 Sb.

Vyplnění daňových přiznání z nabytí nemovitosti pro potřeby finančního úřadu:

Užitečné informace

Ceny se stanovují podle vyhlášky Ministerstva financí ČR (oceňování podle cenového předpisu), a nebo podle prodejnosti, kdy se určuje obvyklá, neboli tržní cena nemovitosti. Oceňování nemovitostí je vyžadováno především v těchto případech:

  • při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti nebo darování; tedy s kupní nebo darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) pro potřebu Finančního úřadu a ke stanovení výše daně z nabytí nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR.
  • při dědickém řízení; znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a použitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
  • při rozvodovém řízení; vypořádání společného jmění manželů (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
  1. reálné rozdělení podle výše podílů
  2. přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
  3. prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů
  • Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé. Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.
  • při úvěrovém řízení; jedná se o oceňování pro potřebu peněžního ústavu, kde peněžní ústav vyžaduje záruku. V současné době každý peněžní ústav – banka, má seznam smluvních znalců, kteří mohou ocenění pro zástavu provést podle stanovené metodiky. Jsou i případy, kdy se respektuje do určité výše ceny nemovitosti i jiný znalec. Ocenění se provádí v ceně obvyklé a lze ocenit i stavby nedokončené vč. ceny budoucí dle projektové dokumentace tvořící součást stavebního povolení, tedy potvrzené stavebním úřadem. Peněžní ústavy při tom zpravidla půjčují jen do 60-80% z ceny zjištěné při ocenění. V poslední době jsou na trhu již úvěrové produkty, které zajišťují i 100 % krytí ceny nemovitosti.

S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.

Speciální postavení manželů v řízení o dani z nabytí nemovitých věcí dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Informace Generálního finančního ředitelství

1) Manželé v postavení poplatníků
Budou-li převáděny/nabývány nemovité věci, které jsou součástí společného jmění manželů (SJM), a na straně poplatníků daně z nabytí nemovitých věcí (dále jen „daň“) budou manželé, jsou solidárními poplatníky s povinností zvolit si společného zmocněnce, který bude vystupovat v daňovém řízení. Pokud si zmocněnce nezvolí a jeden z manželů podá daňové přiznání, bude považován za společného zástupce. Nezvolí-li si poplatníci společného zmocněnce ani na výzvu správce daně, ustanoví společného zástupce správce daně.
Pokud bude předmětem daně nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, které nejsou součástí SJM, nýbrž ve spoluvlastnictví manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem s povinností podat samostatné daňové přiznání k dani (dále jen „DAP“).
Pro aplikaci § 30 zákonného opatření, upravujícím solidární daňovou povinnost, je proto rozhodující
- zda je předmětem daně nabytí nemovitých věcí, které jsou součástí SJM,
- zda na straně poplatníka (ať převodce či nabyvatele) jsou manželé.

2) Manželé v postavení ručitelů
Bude-li poplatníkem daně převodce a na straně nabyvatelů budou manželé, kteří nabudou vlastnické právo k nemovitým věcem do SJM, budou tito manželé v postavení ručitelů daně. Jejich povinnost je solidární a v případě uplatnění ručitelské povinnosti je plnění možné požadovat po kterémkoli z nich. Ve výzvě k úhradě nedoplatku daně ručitelem musí být uvedena celá výše nedoplatku poplatníka v daném případě a oba manželé - ručitelé budou uvedeni jako příjemci rozhodnutí; nebudou-li mít zmocněnce, kterého si zvolí, bude doručováno totožné rozhodnutí oběma spoludlužníkům. Pokud nebude nedoplatek uhrazen dobrovolně, je možné přistoupit k vymáhání celé částky, za kterou společně ručí, na kterémkoli z nich.

1. Jestliže sourozenci AA a BA převádějí nemovitou věc, kterou mají ve spoluvlastnictví, do SJM manželů CD a DD

  • není-li ve smlouvě žádná dohoda, jsou poplatníky převodci - s každým spoluvlastníkem bude vedeno samostatné daňové řízení, neboť každý je samostatným poplatníkem daně. Jsou povinni podat DAP každý ze svého podílu, v každém DAP bude 1 příloha N společná pro nabyvatele CD i DD, protože ti nemovitou věc nabývají do SJM a jsou solidárními ručiteli, ale s povinností vyplnit identifikační údaje jednoho z manželů-ručitelů do části 1. II. oddílu a údaje druhého z manželů-ručitelů uvést v samostatné příloze DAP.
  • bude-li ve smlouvě dohodnuto, že poplatníky jsou nabyvatelé, je nabývaná nemovitá věc součástí jejich SJM a budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích. V DAP bude 1 příloha N, ve které nebude vyplňována část 1. (v případě poplatníka nabyvatele není ručitelská povinnost).

2.Jestliže manželé AA a BA převádějí nemovitou věc, která je součástí SJM, do spoluvlastnictví osob CD a DD

  • není-li ve smlouvě žádná dohoda, jsou poplatníky převodci. Nemovitá věc je součástí jejich SJM a budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích, v DAP budou 2 přílohy N s výpočtem daně dle podílu nabývaného jednotlivým nabyvatelem CD a DD, kteří jsou ručiteli daně, každý v rozsahu odpovídajícím nabývanému podílu.
  • bude-li ve smlouvě dohodnuto, že poplatníky jsou nabyvatelé, je nemovitá věc nabývána do spoluvlastnictví, s každým z nabyvatelů bude vedeno samostatné daňové řízení, neboť každý je samostatným poplatníkem daně. Jsou povinni podat DAP každý v rozsahu jím nabývaného podílu, v každém DAP bude 1 příloha N bez rozlišení převodců (není ručitelská povinnost).

3.Jestliže manželé AA a BA převádějí nemovitou věc, která je součástí SJM, do SJM manželů CD a DD

  • není-li ve smlouvě žádná dohoda, jsou poplatníky převodci. Nemovitá věc je součástí jejich SJM a budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích, v DAP bude 1 příloha N společná pro nabyvatele CD i DD, protože ti nemovitou věc nabývají do SJM a jsou solidárními ručiteli, ale s povinností vyplnit identifikační údaje jednoho z manželů-ručitelů do části 1. II. oddílu a údaje druhého z manželů-ručitelů uvést v samostatné příloze DAP.
  • Bude-li ve smlouvě dohodnuto, že poplatníky jsou nabyvatelé, je nabývaná nemovitá věc součástí jejich SJM a budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích. V DAP bude 1 příloha N, ve které nebude vyplňována část 1. (není ručitelská povinnost).

4.Jestliže manželé AA a BA převádějí zároveň nemovitou věc, která je součástí SJM, a nemovitou věc, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, to vše do SJM manželů CD a DD

Budou-li jednou smlouvou převáděny nemovité věci, které jsou součástí SJM, a nemovité věci ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, solidární daňová povinnost se uplatní pouze k převodu/nabytí nemovitých věcí, které jsou součástí SJM. Z převodu/nabytí nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů je tento manžel samostatným poplatníkem a podává samostatné DAP.

  • není-li ve smlouvě žádná dohoda, jsou poplatníky převodci.
    - Z nabytí nemovité věci, která je součástí jejich SJM, budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích, v DAP bude 1 příloha N společná pro nabyvatele CD i DD, protože ti nemovitou věc nabývají do SJM a jsou solidárními ručiteli, ale s povinností vyplnit identifikační údaje jednoho z manželů-ručitelů do části 1. II. oddílu a údaje druhého z manželů-ručitelů uvést v samostatné příloze DAP.
    - Z nabytí nemovité věci, která není v SJM, je manžel- výlučný vlastník samostatným poplatníkem a bude s ním vedeno samostatné daňové řízení. Je povinen podat DAP za nabytí této nemovité věci, s 1 přílohou N společnou pro nabyvatele CD i DD, protože ti nemovitou věc nabývají do SJM a jsou solidárními ručiteli, ale s povinností vyplnit identifikační údaje jednoho z manželů-ručitelů do části 1. II. oddílu a údaje druhého z manželů-ručitelů uvést v samostatné příloze DAP.
  • bude-li ve smlouvě dohodnuto, že poplatníky jsou nabyvatelé, je nabývaná nemovitá věc součástí jejich SJM a budou mít solidární daňovou povinnost – tj. budou podávat 1 DAP jménem společného zmocněnce (případně zástupce) s uvedením identifikace druhého z manželů v příslušných řádcích. V DAP bude 1 příloha N, ve které nebude vyplňována část 1. (není ručitelská povinnost). Výpočet daně bude souhrnný za všechny nabývané nemovité věci, tj. jak ty převáděné ze SJM, tak z výlučného vlastnictví jednoho manžela – převodce.

5.Jestliže spoluvlastníci AA a BA převádějí nemovitou věc do spoluvlastnictví osob JM a MM

  • není-li ve smlouvě žádná dohoda, jsou poplatníky převodci - s každým spoluvlastníkem bude vedeno samostatné daňové řízení, neboť každý je samostatným poplatníkem daně. Jsou povinni podat DAP každý ze svého podílu na nemovité věci, v každém DAP budou 2 přílohy N za jednotlivé nabyvatele JM a MM, kteří jsou ručiteli, opět dle velikosti jejich podílu na nabývané nemovité věci.
  • bude-li ve smlouvě dohodnuto, že poplatníky jsou nabyvatelé, je nemovitá věc ve spoluvlastnictví a s každým z nabyvatelů bude vedeno samostatné daňové řízení, neboť každý je samostatným poplatníkem daně. Jsou povinni podat DAP každý ze svého podílu na nemovité věci, který nabývají; v každém DAP bude 1 příloha N bez rozlišení převodců, protože neexistuje ručitelská povinnost.

 

Od roku 2014 byla zcela zrušena daň dědická u všech fyzických i právnických osob. U daně darovací je tomu jinak a od letošního roku může být v některých případech daňová zátěž i vyšší než dříve.


 

Řada lidí zaregistrovala informaci o tom, že od roku 2014 byla zrušena daň dědická a darovací. Úplné zrušení daní nastalo skutečně v případě dědění pro všechny poplatníky, ale u daru tomu tak není, jak si vysvětlíme v tomto článku.
 
Předně je nutné uvést, že byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, a to k 31. 12. 2013 (často nazýván jako „zákon o trojdani“). Minimálně začátkem roku 2014 se však tímto zákonem museli ještě řídit všichni, kdo obdrželi dar v roce 2013, nebo zdědili majetek od zůstavitele, který zemřel v roce 2013.
 
Například neziskové organizace musely ještě do 30. 1. 2014 podat daňové přiznání, ve kterém uvedly všechny obdržené dary za rok 2013, které byly osvobozené od daně darovací, takže jejich daňová povinnost k dani darovací byla nakonec nulová.
 
V případě darování a dědění mezi osobami zařazenými do I. a II. skupiny (v podstatě příbuzní v řadě přímé a pobočné) bylo také aplikováno osvobození od daně a nebyla ani povinnost podat daňové přiznání.
 
Pokud však nebyla podmínka pro osvobození dodržena, bylo nutno podat daňové přiznání a čekat na platební výměr od finančního úřadu na daň dědickou či darovací, neboť to byly jediné daně, které byly splatné až s doručením platebního výměru. Může se tedy stát, že i v roce 2014 dorazí k rukám daňového poplatníka platební výměr na daň dědickou či darovací, protože jím bude vyměřena povinnost vztahující se k události před 1. 1. 2014.

Dědění a darování se přesunulo do zákona o daních z příjmů

Celá problematika dědění a darování se přesunula ze zrušeného zákona o trojdani do zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů („ZDP“). Jak jsem již naznačila v úvodu, otázku dědění nemusíme v daních již řešit, protože zákon o daních z příjmů považuje bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu za osvobozený, a to jak pro fyzickou osobu (viz § 4a písm. a) ZDP), tak pro právnickou osobu (viz § 19b odst. 1 písm. a) ZDP). Po vypořádání notářského poplatku za dědické řízení již tedy žádné odvody do státního rozpočtu nehrozí.
 
Darování je v zákoně o daních z příjmů zakotveno v nově používaném slovním spojení bezúplatný příjem. Dá se říci, že se ze zákona o trojdani přesunula prakticky všechna osvobození pro fyzické osoby.
 
Známé pravidlo, že darování mezi příbuznými a manželi nepodléhá daním, zůstalo zachováno i v daních z příjmů. Ostatní darování však již podléhá zdanění sazbou daně z příjmů, což v některých případech může být poměrně více, než kolik činila daň darovací do konce roku 2013.