Daň z nabytí nemovitých věcí - novinky k 5.8.2016

Dne 5. srpna 2016 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela nabývá účinnosti dnem 1. 11. 2016. Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti, tj. den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud daňová povinnost vznikla přede dnem nabytí účinnosti novely, postupuje se dle původního znění zákonného opatření, tj. před novelou. Změny zakotvené v novele sebudou týkat až případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde od 1. 11. 2016. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy. Nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem).

I. ZMĚNA TÝKAJÍCÍ SE OSOBY POPLATNÍKA DANĚ

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

II. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE PŘEDMĚTU DANĚ

1. Změna koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí
Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).

2. Rozšíření předmětu daně na případy prodloužení práva stavby
Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
3. Změny týkající se zdanění v případě přeměny právnických osob
Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka. V případech převodu jmění na společníka, podle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, je-li v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

III. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE ZÁKLADU DANĚ
1. Určení základu daně v případě směny nemovitých věcí
V případě směny nemovitých věcí se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. Za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění ( např. úhrada dluhu za prodávajícího).
srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny.
je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (tj. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci.

2. Rozšíření možnosti použití směrné hodnoty
Možnost použití směrné hodnoty je nově rozšířena také na případy nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin či živého plotu, a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2 a k němuž není zřízeno právo stavby.
3. Zjištěná cena v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu
Je-li nabýváno vlastnické právo k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž součástí je nemovitá věc, je nabývací hodnotou zjištěná cena. Pokud by byly do této zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je pro účely určení základu daně nově zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

IV. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE OSVOBOZENÍ OD DANĚ
1. Zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky
Nově je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí, a to vždy, kdy dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku územního samosprávného celku, či dobrovolného svazku obcí.
V souvislosti s uvedenou změnou nemají územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí povinnost podávat daňové přiznání.
2. Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek. Osvobození se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nevztahuje na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky.
Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Od roku 2014 byla zcela zrušena daň dědická u všech fyzických i právnických osob. U daně darovací je tomu jinak a od letošního roku může být v některých případech daňová zátěž i vyšší než dříve.


 

Řada lidí zaregistrovala informaci o tom, že od roku 2014 byla zrušena daň dědická a darovací. Úplné zrušení daní nastalo skutečně v případě dědění pro všechny poplatníky, ale u daru tomu tak není, jak si vysvětlíme v tomto článku.
 
Předně je nutné uvést, že byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, a to k 31. 12. 2013 (často nazýván jako „zákon o trojdani“). Minimálně začátkem roku 2014 se však tímto zákonem museli ještě řídit všichni, kdo obdrželi dar v roce 2013, nebo zdědili majetek od zůstavitele, který zemřel v roce 2013.
 
Například neziskové organizace musely ještě do 30. 1. 2014 podat daňové přiznání, ve kterém uvedly všechny obdržené dary za rok 2013, které byly osvobozené od daně darovací, takže jejich daňová povinnost k dani darovací byla nakonec nulová.
 
V případě darování a dědění mezi osobami zařazenými do I. a II. skupiny (v podstatě příbuzní v řadě přímé a pobočné) bylo také aplikováno osvobození od daně a nebyla ani povinnost podat daňové přiznání.
 
Pokud však nebyla podmínka pro osvobození dodržena, bylo nutno podat daňové přiznání a čekat na platební výměr od finančního úřadu na daň dědickou či darovací, neboť to byly jediné daně, které byly splatné až s doručením platebního výměru. Může se tedy stát, že i v roce 2014 dorazí k rukám daňového poplatníka platební výměr na daň dědickou či darovací, protože jím bude vyměřena povinnost vztahující se k události před 1. 1. 2014.

Dědění a darování se přesunulo do zákona o daních z příjmů

Celá problematika dědění a darování se přesunula ze zrušeného zákona o trojdani do zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů („ZDP“). Jak jsem již naznačila v úvodu, otázku dědění nemusíme v daních již řešit, protože zákon o daních z příjmů považuje bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu za osvobozený, a to jak pro fyzickou osobu (viz § 4a písm. a) ZDP), tak pro právnickou osobu (viz § 19b odst. 1 písm. a) ZDP). Po vypořádání notářského poplatku za dědické řízení již tedy žádné odvody do státního rozpočtu nehrozí.
 
Darování je v zákoně o daních z příjmů zakotveno v nově používaném slovním spojení bezúplatný příjem. Dá se říci, že se ze zákona o trojdani přesunula prakticky všechna osvobození pro fyzické osoby.
 
Známé pravidlo, že darování mezi příbuznými a manželi nepodléhá daním, zůstalo zachováno i v daních z příjmů. Ostatní darování však již podléhá zdanění sazbou daně z příjmů, což v některých případech může být poměrně více, než kolik činila daň darovací do konce roku 2013.

Nabytí daru u právnické osoby

V případě právnických osob, které nabývají dary, je jejich zdanění ještě vyšší než doposud, protože jejich sazba daně z příjmů aktuálně činí 19 % (u daru do roku 2013 by vyšší sazbu platily až od hodnoty daru 10 mil. Kč, přičemž nejnižší sazba byla do 1 mil. Kč 7 %).
 
Navíc od roku 2014 se u darů uvádí bezúplatný příjem v řádném daňovém přiznání k dani z příjmů, a daň se tedy hradí automaticky bez vyměření. Dříve však u darů nebyla výjimka, že k vyměření darovací daně došlo až s mnohaletým posunem od podání daňového přiznání a daň se hradila na základě zaslaného platebního výměru ze strany finančního úřadu (např. naše kancelář u jednoho klienta, kde bylo podáno daňové přiznání k dani darovací v roce 2011, stále čeká na vyměření této daně a klient hradit daň doposud nemusí; od roku 2014 bude však daň z daru poskytnutého v daném roce odvedena ve lhůtě pro podání daňového přiznání).
 
Veřejně prospěšní poplatníci, kteří jsou vymezeni dle § 17a ZDP (dříve poplatník, který nebyl založen nebo zřízen za účelem podnikání, byť se definice ne zcela kryje s původní – např. již jimi nejsou společenství vlastníků jednotek a profesní komory) mají i nadále osvobozeny dary (nově tedy bezúplatné příjmy), pokud je použijí pro vymezené účely nebo na kapitálovou dovybavenost.
 
Pokud nemají žádné zdanitelné příjmy, nemusí ani podávat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob a ani oznamovat, že jim žádná daňová povinnost nevznikla (což mají všechny ostatní právnické osoby kromě společenství vlastníků jednotek, byť by vůbec nevyvíjely činnost).
 
Mnoha spolkům, jak se dnes nazývají občanská sdružení, tedy odpadne administrativní starost v podobě podávání daňového přiznání na přijaté dary, byť je do konce roku 2013 stejně nedanily. Od roku 2014 jsou tyto dary považovány za bezúplatný příjem osvobozený od daně z příjmů podle § 19b odst. 2 písm. b) ZDP.
 
V zákoně je dále stanoveno, že toto osvobození se nepoužije, pokud ho poplatník neuplatní. To obecně navozuje dojem, že by se příjmy uvedly do daňového přiznání a následně v rámci úprav daňového základu vyjmuly ze zdanění jako osvobozené.

Podle mého názoru ale bude možné, aby spolky nepodávaly daňové přiznání vůbec a ani neoznamovaly, že jim nevznikla žádná povinnost – právě tím uplatnily možnost osvobození bezúplatných příjmů (zákon nikde nestanovuje rovnítko mezi uplatnit = uvést v daňovém přiznání, byť to většinou je nutné a jinak nelze odvodit).
 
V některých případech by bylo ale dokonce účelné osvobození nevyužít – pokud by totiž byly bezúplatné příjmy předmětem daně, lze k nim uplatnit i související výdaje a mohly by kompenzovat ziskovou činnost spolku, pokud by byly vyšší než ony bezúplatné příjmy.